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환산임대료로 비교하기 - 렌트프리에 속지 않는 법
렌트프리 3개월을 준다는 건물과 월세가 10% 싼 건물 중 어디가 유리할까요. 같은 잣대로 환산하면 답이 보입니다.
왜 월세만 보면 안 되나
임대 조건은 보증금, 월 임대료, 관리비, 렌트프리, 인테리어 지원이 얽혀 있습니다. 어느 하나만 보면 건물마다 유불리가 달라 보입니다.
그래서 실무에서는 계약 기간 전체에 걸친 총 부담액을 계약 개월 수로 나눠 '월 실질 부담액'을 구합니다. 이렇게 하면 조건이 다른 건물도 한 줄로 비교됩니다.
계산하는 순서
먼저 계약 기간의 총 임대료를 구하고, 렌트프리 개월 수만큼 뺍니다. 여기에 총 관리비를 더합니다.
보증금은 묶이는 돈이므로 기회비용으로 환산합니다. 예금이자나 회사의 자금 조달 금리를 곱해 연간 비용을 구하고 계약 기간만큼 더합니다.
마지막으로 초기 투자비(인테리어, 이사, 원상복구 예상액)에서 임대인 지원분을 빼고 더합니다. 이 합계를 계약 개월 수로 나누면 월 실질 부담액이 나옵니다.
상담 때 후보 건물들을 이 기준으로 한 표에 정리해 드립니다. 숫자가 나오면 결정이 빨라집니다.
FAQ
자주 묻는 질문
렌트프리는 보통 몇 개월인가요?
통임대는 1~3개월을 협의하는 경우가 많습니다. 공실 기간이 길었던 건물일수록 협의 여지가 큽니다.
보증금 기회비용은 어떤 이율로 보나요?
회사의 자금 조달 금리를 쓰는 것이 현실적입니다. 대출이 있다면 대출 금리를 기준으로 봅니다.
관리비가 변동되면요?
과거 1년 실제 지출을 기준으로 잡고, 인상 가능성을 감안해 여유를 둡니다.
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