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계약 갱신과 임대료 인상 - 몇 년 뒤를 미리 정해두기
사옥은 한 번 들어가면 쉽게 못 옮깁니다. 그래서 갱신 조건이 입주 시점에 가장 중요한 협상 항목입니다.
왜 미리 정해야 하나
사옥 이전에는 인테리어 비용과 업무 중단이 따릅니다. 2~3년 뒤 임대료가 크게 오르면 받아들이거나 다시 큰 비용을 쓰고 옮기거나 둘 중 하나가 됩니다. 임대인도 이 사정을 압니다.
그래서 계약 시점에 인상률 상한이나 산정 방식을 명시해 두는 것이 중요합니다. '협의하여 정한다'는 문구만 있으면 협상력이 약해집니다.
무엇을 적어두나
갱신 시 임대료 인상률 상한을 숫자로 적습니다. 물가상승률에 연동하는 방식도 있습니다.
갱신 의사를 통보하는 시점과 방법을 정합니다. 보통 만기 몇 개월 전까지 서면으로 통보하는 식입니다.
임차인에게 갱신 선택권을 주는 조항을 넣을 수 있는지 협의합니다. 임대인이 받아들이면 가장 확실한 안전장치가 됩니다.
상가건물임대차보호법 적용 여부도 확인합니다. 보증금 규모에 따라 적용이 갈리고, 적용되면 일정 기간 갱신요구권과 증액 상한이 법으로 보장됩니다. 다만 규모가 큰 사옥은 적용되지 않는 경우가 있으므로 계약서로 보완해야 합니다.
FAQ
자주 묻는 질문
임대료는 매년 오르나요?
계약서에 정한 대로입니다. 상한을 적어두지 않으면 갱신 때 분쟁이 생깁니다.
상가임대차보호법이 적용되나요?
보증금 규모 등 요건에 따라 달라집니다. 적용 여부를 계약 전에 확인하고, 적용되지 않으면 계약서로 보완합니다.
묵시적 갱신이 되면 어떻게 되나요?
기존 조건으로 연장되는 것이 일반적이지만 해지 통보 기한 등이 달라집니다. 계약서 조항을 확인해야 합니다.
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